18-enero-2010
A la muerte de una persona que en vida adquirió inmuebles, éstos pasarán a un tercero, ya sea porque así el finado lo dispuso en su testamento o bien porque no hay testamento y un tercero tiene derecho a heredar.
Si a usted le corresponde el derecho de recibir una herencia o legado, existen puntos importantes que le ayudarán a realizar la sucesión y venta de los inmuebles con los menores contratiempos, mayor beneficio y en un menor tiempo.
La sucesión. La herencia se define por la voluntad del testador o por disposición de la ley. La primera se llama testamentaria y la segunda legítima.
La legitima es: cuando no hay testamento o el que se otorgó es nulo o no dispone de todos los bienes el testador; cuando no se cumpla la condición impuesta al heredero; y cuando el heredero muere antes que el testador, repudia la herencia o es incapaz de heredar, si no se ha nombrado sustituto. Cuando no existe testamento, que se llama intestamentaria.
Aunque legalmente son más las etapas de la sucesión, para simplificar la explicación lo dividiré en dos pasos: en el primero se inicia el trámite, ya sea en notaría o juzgado, hasta que se declaran herederos y albacea y éstos aceptan herencia y el cargo de albacea.
En el segundo, se adjudican los inmuebles y si quieren, pueden vender. Esta es la parte más cara, cuesta más o menos el equivalente a lo que pagaría por comprar un inmueble. Si piensa vender de inmediato, le recomiendo deje pendiente este paso hasta el momento de la venta. Será más fácil realizar al mismo tiempo la adjudicación y la venta en la misma notaria.
Inicio del trámite. Exista o no testamento, acuda a una notaría, allí le pueden asesorar gratuitamente y créamelo, ahorrará mucho dinero, tiempo y problemas.
El trámite completo, exista o no testamento, lo podrían hacer en la notaría, excepto, si no hay acuerdo entre los herederos o existen menores, incapacitados o si el testamento es ológrafo; es decir, lo hizo el testador de su puño y letra con las formalidades que establece la ley.
Cómo y cuándo vender. Al momento de la decisión de venta, hay que determinar el precio y en qué condiciones se entregará el inmueble, si se le hacen mejoras y por qué conducto se venderá.
Ponerse de acuerdo a veces no es sencillo y la intervención de un especialista en este caso les será útil. Él será imparcial, más objetivo para determinar el precio y mejoras que deben hacer, conocerá la situación jurídica del inmueble y qué contratos y precontratos proceden y sobretodo, sabe cómo vender.
Si deciden vender, por favor, no contrate a un familiar, vecino o amigo que viendo la oportunidad de ganar algo extra, quiera tomar el negocio, aun cuando no saben o su experiencia y preparación no son las adecuadas. Contrate a un profesional inmobiliario.
Un profesional inmobiliario con experiencia, profesión y además certificado, será mejor opción que uno que le cobra menos o que no cobre.
Me ha tocado ver diversos extremos en operaciones que quieren hacer directamente los herederos por ahorrarse un dinero, que a la larga y en la mayoría de los casos, les ha resultado mucho más costoso, además de que han generado conflictos entre ellos.
Entre los extremos, he visto:
1. Abogados que se han tardado y cobrado por regularizar el inmueble hasta 10 veces más de lo que hubieran cobrado o tardado una notaría.
2. Problemas penales a los herederos por hacer operaciones que sin querer resultan fraudulentas.
3. Asumen compromisos desfavorables por un mal contrato o negociación. Por ejemplo: una condición de un contrato que les hace esperar dos años para cobrar o les hace pagar una fuerte penalización.
4. Ventas a casi la mitad del valor del inmueble.
5. Propiedades invendibles por problemas de personalidad del heredero vendedor, por precio, situación legal, mala comercialización y estado del inmueble.
6. Propiedades que duraron muchos años en venta, por los motivos citados arriba y que al final las malbarataron, con gran conflicto entre los herederos.
En resumen: al tener derecho a una herencia de un inmueble, consulte a un notario y cuando quiera vender, hágalo a través de un profesional inmobiliario.
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